Conto Corrente Ipotecario: Vantaggi e Svantaggi

Cos’è il conto corrente ipotecario

Il conto corrente ipotecario è uno strumento finanziario riservato alle aziende. Si tratta di un conto corrente bancario che prevede la concessione di un fido, cioè una linea di credito, garantita da un’ipoteca su un immobile di proprietà dell’azienda o di terzi. La banca iscrive un’ipoteca sull’immobile come garanzia per il credito concesso. Questo prodotto non è destinato all’acquisto di immobili, ma serve per ottenere liquidità da utilizzare nell’attività d’impresa.

Per richiedere un conto corrente ipotecario servono tre requisiti:

• Possedere un immobile da offrire come garanzia ipotecaria.
• Utilizzare il fido per scopi aziendali, non personali.
• Avere un rapporto con una banca che offre questa tipologia di finanziamento.

Il conto può essere a scadenza determinata, di solito 5 anni con possibilità di rinnovo, oppure a scadenza indeterminata. Il rientro del debito avviene in modo graduale: il limite di scoperto diminuisce nel tempo secondo un piano concordato con la banca. L’importo massimo del fido si può utilizzare solo nella fase iniziale, poi la disponibilità si riduce progressivamente.

Il conto corrente ipotecario si distingue per la flessibilità nell’utilizzo delle somme: l’azienda può prelevare e versare denaro secondo le proprie esigenze, pagando interessi solo sulle somme effettivamente utilizzate. Questo lo rende uno strumento adatto a gestire esigenze di cassa variabili nel tempo.

Differenze tra conto ipotecario ordinario e fondiario

Il conto ipotecario ordinario e quello fondiario hanno alcune differenze. Il conto ipotecario ordinario prevede una garanzia ipotecaria, ma le condizioni possono variare in base alla banca e al tipo di immobile offerto. Il conto ipotecario fondiario, invece, è sempre legato a un’ipoteca di primo grado, cioè la banca ha la priorità in caso di insolvenza. L’ipoteca di primo grado offre maggiori garanzie all’istituto di credito e può facilitare l’ottenimento di condizioni più favorevoli.

Nel conto fondiario, il fido è rinnovabile e l’ipoteca può essere iscritta anche su immobili di terzi, non solo dell’azienda richiedente. Questo amplia le possibilità di accesso al credito per le imprese che non possiedono direttamente immobili, ma possono contare su garanzie offerte da soggetti terzi.

Il conto fondiario è regolato da norme specifiche che tutelano sia la banca sia il cliente, mentre il conto ordinario può essere soggetto a condizioni più flessibili ma meno tutelate dalla legge.

Come funziona il conto corrente ipotecario

Utilizzo per l’acquisto di immobili

Il conto corrente ipotecario non è pensato per l’acquisto di immobili. A differenza del mutuo ipotecario, che serve per comprare un bene immobile, il conto ipotecario ha come unica finalità l’ottenimento di liquidità per l’attività aziendale. L’immobile viene utilizzato solo come garanzia per la banca, non come oggetto di acquisto.

L’azienda può utilizzare le somme messe a disposizione dalla banca per coprire esigenze di cassa, finanziare investimenti, pagare fornitori o gestire imprevisti. Non è possibile utilizzare il conto ipotecario per acquistare direttamente un immobile: per questa esigenza esistono prodotti specifici come il mutuo ipotecario.

Limiti di utilizzo e importi concordati

La banca stabilisce un limite massimo di utilizzo, cioè l’importo del fido concesso. Questo limite viene concordato in base al valore dell’immobile offerto in garanzia e alla capacità di rimborso dell’azienda. In genere, il fido non supera l’80% del valore dell’immobile ipotecato.

Il fido può essere utilizzato solo nella fase iniziale, poi il limite di scoperto diminuisce secondo un piano di rientro stabilito dal contratto. L’azienda può prelevare somme fino al limite concordato e restituirle gradualmente, pagando interessi solo sulle somme effettivamente utilizzate.

È possibile andare oltre la disponibilità del conto, ma solo entro i limiti fissati dal contratto. In caso di superamento dei limiti, la banca può applicare penali o revocare il fido.

Il conto corrente ipotecario prevede anche costi accessori: imposta di bollo, spese notarili per l’iscrizione dell’ipoteca, costi di gestione e, in caso di estinzione anticipata, spese per la cancellazione dell’ipoteca.

Vantaggi del conto corrente ipotecario

Modalità di finanziamento garantito da ipoteca

Il principale vantaggio del conto corrente ipotecario è la possibilità di ottenere somme elevate grazie alla garanzia ipotecaria. La presenza di un immobile come garanzia riduce il rischio per la banca, che può concedere credito anche ad aziende con una situazione economica non perfetta.

Il fido garantito da ipoteca permette di accedere a liquidità in tempi rapidi, senza dover giustificare la destinazione delle somme. L’azienda può utilizzare il denaro secondo le proprie necessità, senza vincoli specifici.

La flessibilità nell’utilizzo delle somme è un altro punto di forza: l’azienda può prelevare e restituire denaro in base alle esigenze di cassa, pagando interessi solo sulle somme effettivamente utilizzate. Questo consente una gestione più efficiente delle risorse finanziarie.

Condizioni economiche e tassi applicati

I tassi di interesse applicati al conto corrente ipotecario sono generalmente più bassi rispetto ad altre forme di finanziamento non garantite. La presenza dell’ipoteca riduce il rischio per la banca, che può offrire condizioni più vantaggiose.

Gli interessi si calcolano solo sulle somme effettivamente utilizzate, non sull’intero importo del fido. Questo permette all’azienda di ottimizzare i costi finanziari, utilizzando il credito solo quando serve.

Tra i vantaggi economici ci sono anche la possibilità di ottenere il fido anche in presenza di una situazione economica non ottimale e la possibilità di addebitare sul conto importi superiori alla disponibilità, nei limiti concordati.

Tuttavia, ci sono anche costi da considerare:

• Imposta di bollo al 2% sull’importo garantito.
• Spese notarili per l’iscrizione dell’ipoteca.
• Costi per la cancellazione dell’ipoteca in caso di estinzione anticipata.
• Spese di gestione del conto.

Questi costi vanno valutati attentamente prima di scegliere questa soluzione.

Quando conviene aprire un conto corrente ipotecario

Situazioni tipiche di utilizzo

Il conto corrente ipotecario è indicato per aziende che hanno bisogno di liquidità per la gestione dell’attività e possiedono un immobile da offrire in garanzia. È utile quando si vogliono ottenere importi elevati a condizioni vantaggiose, oppure quando l’azienda ha difficoltà ad accedere ad altri tipi di credito.

Situazioni tipiche di utilizzo:

• Gestione di esigenze di cassa temporanee.
• Finanziamento di investimenti aziendali.
• Copertura di imprevisti o spese straordinarie.
• Consolidamento di debiti esistenti a condizioni più favorevoli.

Il conto ipotecario può essere una soluzione anche per aziende che hanno una situazione finanziaria non perfetta, ma dispongono di un immobile da offrire in garanzia. La banca valuta principalmente il valore dell’immobile e la capacità di rimborso dell’azienda.

Alternative e considerazioni finali

Prima di aprire un conto corrente ipotecario, è importante valutare le alternative disponibili. Tra queste ci sono:

• Mutuo ipotecario: indicato per l’acquisto di immobili o per finanziamenti a lungo termine.
• Leasing: utile per l’acquisto di beni strumentali senza immobilizzare capitale.
• Finanziamenti chirografari: non richiedono garanzie reali, ma hanno tassi più alti.
• Linee di credito ordinarie: più flessibili, ma con importi e condizioni meno vantaggiosi.

Bisogna considerare anche i costi accessori e la necessità di vincolare un immobile come garanzia. Il conto corrente ipotecario è adatto solo a chi ha esigenze specifiche di liquidità e può offrire una garanzia reale.

In sintesi, il conto corrente ipotecario è uno strumento utile per le aziende che cercano liquidità a condizioni vantaggiose e dispongono di un immobile da ipotecare. Prima di scegliere questa soluzione, è fondamentale valutare attentamente costi, benefici e alternative disponibili.